“土地使用权补偿案”庭审纪实

备受瞩目的八旬老妪张婉贞状告东城区房地局一案9月21日开庭。审判进行了两个半小时，根据法院规定，审理结果将另日公布。

土地使用权该不该补偿？

尽管张婉贞诉讼案的诉讼请求是：撤消此裁决书，但在法庭陈述，法庭调查及法庭辩论几个阶段，均难以避免地触及了此案的矛盾焦点：土地使用权该不该补偿。

被告东城区房地局委托代理人桂延龄在答辩时说：“张婉贞要求土地有偿转让没有具体的法律依据，本局不予多论，被列为第三人的东城区住宅建设开发公司委托代理人在答辩时对此的意见是：原告提出的土地使用权出让和土地补偿问题犯了常识性的错误。对危改项目，法律首先是允许先使用后出让，国家行政机关作为所有权人有权对无偿给使用人的土地使用权无偿收回，原告也无权转让其无偿获得的土地使用权，更无权获得相应补偿。”

对此，东城区房地局提供的相关依据是这样的：“北京市在落实政策的时候，1983年第38号文件第六条规定：只发房屋所有权，不发土地所有权。”东城区房地局一方认为：至于原告的土地使用权，应属划拨一类，理由是：“根据国家土地管理局关于贯彻《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让的暂行条例》若干问题的答复（1991年国土函第11号）第二条：划拨土地使用权是指除出让土地使用权以外的其他依法取得的国有土地使用权，所以说原告的土地使用权应属这一类。”

第三人东城区住宅建设开发公司委托代理人在最后辩论时还说：“是有法律依据证明他是有土地使用权的，但是关键是这种土地使用权是什么性质。自从土地收归国有以后，不管你解放前花了多少钱，一律收回国有。那么怎么使用，我们现在目前所有的法律规定只规定了土地使用权两种形式，一个出让，一个划拨。原告的形式属于划拨，如果说对国家无偿收回使用权有异议，我认为应该到人大建议：撤消这样的法律。”这位委托代理人强调：“原告要求对土地使用权的补偿，无论合不合情，合不合理，但是不合法！”

对于张婉贞诉称的财产权，择居权被侵害一事，东城区住宅建设开发公司认为：安置房从面积、套型、大小符合有关法规，仍然在北京居住，当然交通是远一些，但在拆迁中，这是众所周知的公理。财产权若指房屋财产权，也不是仲裁范围。

原告张婉贞因年高有病未能出庭，其委托代理人胡捷及方扬律师在法庭上出示了大量证明文件及相关法律证明原告拥有的土地使用权，而且是作为一项受宪法保护的公民财产权而存在的。对于划拨土地使用权的说法，方扬律师认为：从1995年1月1日起施行的《中华人民共和国房地产管理法》第二十三条明确规定了划拨土地所有权的四种类型：如国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地等，显然私房土地未列入其中。方扬律师还提到，早在《城市房地产管理法》立法讨论之时，将私房土地所有权视为划拨用地便是有人提议而未获通过。目前法律中无法找到任何一个条款认定私房土地使用权性质属划拨。更无法找到一个条款指定拆迁时不予补偿。

值得注意的是，双方均将《国务院法制局对〈关于拆迁城市私有房屋土地使用权是否予以补偿问题的函〉的复函》当作有利于自己的法律证据出示，其中有这样一条：拆迁城市私有房屋应当严格执行有关法律和《城市房屋拆迁管理条例》，并按照规定对拆迁的房屋进行安置补偿。对于这一从字面上看起来很不够明确的复函，双方显然作了不同的理解。房地局一方显然很重视此条文中明确列出的《城市房屋拆迁管理条例》。《条例》中明确规定了对地上建筑物作价补偿。但方扬律师在庭外接受记者采访时则表示：所谓有关法律，是指国家基本法律中关于公民、法人合法民事权益的规定和法律保护，如《宪法》保护公民的财产权，《民法》则规定了平等有偿的原则。方扬律师认为，其他若有条文与之抵触，此二者为大法，一为基本法，法规服从法律这是法律界毋庸置疑的基本原则。

东城区房地局是否具有裁决主体资格？

在张婉贞的起诉书中提到：被告裁决主体资格不能成立，亦是越权无效的行政行为。

起诉书中称：根据《城市房屋拆迁管理条例》第8条：“任何单位和个人需要拆迁房屋，必须持国家规定的批准文件、拆迁计划、拆迁方案，向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门申请，经批准并发给房屋拆迁许可证，方可拆迁。”《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》第6条规定：“任何单位或个人需要拆迁房屋，必须持市或区、县人民政府核发的建设用地批准书提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁”。“……但重点建设工程，危旧房改建设工程，其拆迁计划和拆迁方案须由区、县房地产管理局核报市房地产管理局批准后方可核发许可证。”“京政发［1994］26号”文件第2条规定：“重点建设工作，危旧房改建工程以及拆迁总量在200户（含200户）以上的建设工程，其拆迁计划和拆迁方案，经区县房地产管理局核报市房地产管理局批准后，由区、县房地产管理局核发许可证”《城市房屋拆迁管理条例》第14条规定：“搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。”据上述法规、规章的规定：对于原告居住地的拆迁方案及拆迁计划，应由北京房屋土地产管理局批准，东城区房屋土地管理局核发许可证，批准拆迁的机关是北京市房屋土管理局。因此，如果拆迁人与被迁人经协商达不成拆迁安置协议的，依《条例》14条规定，应由北京市房屋土地管理局裁决，而东城区房地局的裁决属越权无效的行政行为。

对此，东城区房地局在法庭辩论时答复：“这是很简单的事情，北京市房地局城市房屋拆迁纠纷裁决程序规定：各区县房地局负责本区界内的房屋拆迁纠纷的裁决，北京市房地局负责有关跨区县房屋拆迁纠纷的裁决。东城区房地局一方认为：城市拆迁是两级管理，批准与裁决的权限是房地局内部的工作程序，具体对拆迁《细则》的解释权也属于市房地局。”

东城区住宅建设开发公司是否具备拆迁主体资格？

这是张婉贞一方在起诉书提出的质疑。在法庭上，张婉贞的委托代理人方扬律师提出：裁决书中仅在东城区提供的两项文件规划许可证和拆迁许可证就判定东住开具有拆迁资格是远远不够的。他在起诉书中罗列了依据项目批准及建设用地审批程序取得共12个必备的相关批准文件，包括立项批准书，建设用地规划许可证，由东城区房地局组织第三人与建设用地范围单位和每户居民之间依法商定的土地补偿和安置方案；北京市人民政府并上述土地补偿和安置方案的批准文件；第三人与原告（及所有产权利人）依法定程序申请土地使用权转让、变更、登记证据；建设用地批准书，北京市人民政府国有土地使用权出让合同及第三人缴纳的土地出让金凭证；建设工程规划许可证；房屋拆迁许可证；自行拆迁单位的资格证书或委托拆迁的协议书及被委托人的资格证书。

东城区房地局委托代理人桂延龄对此的答辩如下：就第三人的拆迁主体资格是我局主管验证。根据法律，被拆迁人只要验证拆迁人是否有拆迁许可证即可，其他方面，不是管得太多了吧？东住开一方对此的答辩则认为：对我公司的拆迁人资格，依据《城市房屋拆迁管理条例》第三条规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位，当然具备了拆迁人资格。

在法庭调查阶段，东城区房地局出示了部分相关证据包括北京市城市建设用地批准书，有效期1995年1月至1998年12月。方扬律师要求质证后提出：此用地批准书属无效文件。因为“国家土地管理局关于正式使用建设用地批准书的通知（1993年3月5日）明确规定：各省、自治区、直辖市及计划单列市土地管理部门自行印发的建设用地批准书或许可证至1993年5月1日起停止使用。